Війна докорінно змінила ринок нерухомості на сході України. Попри небезпеку постійних обстрілів і відсутність гарантій безпеки, на прифронтових територіях сформувався парадоксальний ринок житла. Квартири можна купити за рекордно низькими цінами – від 5 до 10 тисяч доларів, проте вартість оренди, особливо подобової, іноді перевищує навіть показники великих українських міст.
OBOZ.UA з’ясував, чому так відбувається і чи правда, що можна “розбагатіти” на такій інвестиції. Аналізуючи ринок та профільні портали, стало відомо, що купити нерухомість тут справді можна за рекордно низькими цінами.
Якщо розглядати нерухомість на сході з погляду бізнесу, то придбання житла за 7-8 тисяч доларів і подальша здача в оренду може дійсно стати прибутковим рішенням. За добової ставки в 1200 грн, навіть за умови неповної завантаженості житла (20 днів на місяць), орендодавець отримує близько 24 тис. грн (600 доларів) щомісяця. Це означає, що інвестиція в одну квартиру може окупитися всього за 12-14 місяців.
Для порівняння: у Києві, Львові чи Одесі такий термін окупності практично недосяжний, там вартість житла у десятки разів вища, а орендні ставки не дають такої швидкої віддачі. Саме тому навіть у небезпечних регіонах зберігається певний інтерес до купівлі квартир як “орендного бізнесу”.
“Нам піднімали ціни тільки тому, що ми у формі”
Аналізуючи ситуацію, ми вирішили поспілкуватися з тими, хто активно знімає квартири на прифронтових територіях, аби зрозуміти ринок зсередини та дізнатися, як формуються ціни у реальних умовах. Як виявилось, для військових це справжній виклик.
“Найбільша сума за квартиру була у Покровську. Трикімнатна з косметичним ремонтом спершу коштувала 15 тис. грн, але коли дізналися, що ми військові, ціна зросла до 25 тис. плюс комуналка. Звісно, ми її не зняли”, – зазначає військовослужбовець 3-ї ОШБР (окрема штурмова бригада) в коментарі OBOZ.UA.
За його словами, ситуація повторювалась постійно, у Слов’янську за трикімнатну “голу” квартиру без меблів просили по 10 тис. грн на місяць, у Краматорську двокімнатна з ремонтом коштувала 9 тис., у Дружківці старенька “однушка” обійшлася у 6 тис.
“Як тільки чують, що ти військовий, ціна відразу зростає на 5-10 тис. Якщо працюєш напряму з власником, домовитися легше. А з рієлторами завжди дорожче”, – пояснює військовий. Окремо він наголошує, що приватні будинки мали більший попит серед військових, адже вони зручніші у користуванні, особливо для кількох людей. І в ціні вони виявляються дорожчими.
“1200 чи 2800 – різниця в умовах мінімальна”
Не менш показовим є досвід дружини одного з бійців 95-ї ДШВ (окрема десантно-штурмова бригада), яка регулярно приїжджала до чоловіка і з якою ми поспілкувались. Вона каже, що подобова оренда била по кишені не менше, ніж у столичних апартаментах.
“Найдешевший варіант нам коштував 1200 грн на добу, найдорожчий – 2800. Але різниця в умовах була невелика. Десь не було води чи душ не працював, і про це нас не попереджали. За 2800 – це просто здирництво”, – зазначає вона. На її думку, високі ціни формуються саме через військових та їхні сім’ї, адже в інших умовах такий попит був би нереальним.
“Попит формує пропозицію, і не тільки військові знімають”
Водночас OBOZ.UA поспілкувався з профільним рієлтором на сході Владиславом Савченком, щоб розібратися, чому на прифронтових територіях ціни на оренду квартир досягли рекордного рівня. За його словами, ситуація є парадоксальною, хоча вплив військового фактору зрозумілий.
Він пояснює, що висока вартість оренди формується не лише за рахунок військових. “Знімають житло і волонтери, і організатори міжнародних місій, журналісти та інші люди. Військових багато, але вони не єдині орендарі”, – додає Савченко.
Щодо цін на оренду, фахівець зауважує, що вони здебільшого визначаються попитом. “Якщо попит високий, власники виставляють квартири на ринку, і їх швидко знімають. Якби житло просто стояло місяцями, ціни могли б трохи впасти”, – пояснює він.
По добовій оренді нині “вартість коливається від 1000 до 2000 грн”, а помісячна оренда дво- та трикімнатних квартир становить від 8 до 12 тис. грн. У Дружківці, за словами рієлтора, двокімнатні квартири можуть здавати помісячно за 10-16 тис. грн, що можна порівняти з Києвом. Такий рівень цін пояснюється високим попитом та впевненістю власників, що квартиру обов’язково знімуть.
Що стосується продажу нерухомості, Савченко зазначає, що ринок працює, але ціни відіграють ключову роль. “Якщо ціна нижча за ринкову, квартира продається швидко, іноді за день-два. Якщо ціна завищена, об’єкт довго стоїть на ринку”, – розповідає він.
За його словами, основні покупці на прифронтових територіях – це люди, які виїхали та вирішили не повертатися, а також ті, хто купує для інвестицій, щоб здавати в оренду. “На сьогодні це приблизно 50 на 50. Люди купують і для себе, і для бізнесу”, – додає рієлтор.
Він уточнює, що найбільший попит мають двокімнатні квартири, трохи менше однокімнатні, а трикімнатні у меншій кількості. На продаж частіше виставляють квартири через виїзд власників. “Близько 60% продажів пов’язані з виїздом людей, решта – власники, які залишаються у місті, але не можуть утримувати кілька об’єктів нерухомості”, – пояснює експерт.
На ринку рієлторських послуг стандартна комісія становить близько 50% від суми оренди, і більшість операцій оформлюється офіційно, з податками. “Є власники, які намагаються завищити ціни, але якщо вести діалог і пояснювати реалії ринку, зазвичай знаходиться компроміс”, – говорить він.
Рієлтор також розповів, що іноді на ринку трапляються ситуації, коли об’єкти піддаються пошкодженням через російські обстріли, і це впливає на продаж. “Були, звісно, такі випадки. Загалом це залежить від ступеня пошкодження”, – пояснює він.
За його словами, якщо квартира зазнала незначних пошкоджень, її все одно можна продавати після корекції ціни або невеликих ремонтів. “Якщо там капітальні пошкодження, об’єкт уже знімається з продажу“, – додає рієлтор.
Він наводить конкретний приклад. “Були випадки, коли квартира потрапила під обстріл, однак люди вже внесли завдаток і хотіли придбати, скажу чесно, не за маленьку суму – понад 15 тис. доларів. Це показує, що навіть у складних умовах на ринку існують покупці, котрі готові брати ризики”, – зазначає Савченко.
Джерело: OBOZ.UA
